公共绿地当作私家花园“赠送” 开发商变相“卖地”，购房者警惕“卖家秀”

赠送实则变相“卖地”

“历下区、低密度、纯小高、120-210平传世大平层”，不仅是“约2.5容积率的围合小高层“，而且号称“城市森林大宅”，金地华著楼盘的宣传诱人至极，这不禁让购房者王先生动了心。他随即联系到该楼盘的置业顾问，在与置业顾问的交谈中，王先生了解到，金地华著首开楼盘全部为18层以下的住宅，且都是大面宽、双阳台，而更让王先生感到惊喜的是，部分楼盘一楼还赠送一个大院子。

虽然为赠送院子，但却不计入产权，产权证上无法体现院子的面积。不过，让王先生难以理解的是，置业顾问明确表示，由于一楼带院，所以价格会高于二楼。说是赠送但实际房价更高，这让王先生心里犯起了嘀咕，回头多方打听了解到，原来所谓的赠送、没产权的院子根本不受保护，以后交付了也极有可能面临围栏被强拆，甚至干脆交付后就没院子的问题。“以为能在城中找一片宁静的小院，但现在看起来好像是异想天开”，王先生说。

接到市民反映的情况后，记者于近日来到奥体中路与花园东路交叉口的金地华著售楼处。前来接待的置业顾问介绍，金地华著由中国电建地产和金地（集团）股份有限公司联合开发，已于今年4月11日开盘，开盘后不久销售火爆，王先生想购买的带院子户型在开盘后很快售罄。“带院子和带露台的户型特别畅销，很多购房者都看重赠送面积，下次开盘时还会有带院子的户型。”置业顾问表示，不同户型赠送院子的面积也各不相同。140平的户型赠送60平方小院，170平的大概赠送70到80平方的小院。

当记者惊叹于开发商出手如此“阔绰”时，置业顾问表示，根据相关要求，无论院子还是露台都不能写在房产证里，所以院子会从户型里加价格。“可能加个2000到3000，具体看户型。”置业顾问表示，其实也就相当于购买了一个院子，即使这样，也是赚了个便宜。

公共绿地改成私家院子

在售楼处，记者并未见到沙盘上有明显标注小院位置。对此置业顾问表示，由于小院朝向各不相同，并非所有楼层都带院，沙盘没有标注。“实际规划中小院外围为绿化面积，开发商将绿化区围合起来，绿化区到一楼玻璃有4米到5米的距离，这段距离做了一个院子。”至于围合院子是否占用了公共绿地面积，置业顾问向记者解释道，院子确实占用公共绿地规划面积，但院子使用权已经归开发商所有，开发商指定哪一位业主使用，哪一位业主就具有院子的使用权。

关于王先生担心院子存在违规搭建，后期被强制拆除的问题，置业顾问明确表态，所有新小区院子都没有产权，开发商关于院子规划已经通过审批，不属于违规。此后，置业顾问又补充一句，只要不封顶搭建，不影响二楼生活，小院就不会被拆。至于小院与邻居之间该如何划分，置业顾问对此闪烁其词，他表示与邻居间可能仅有一段围挡距离，具体如何划分，则是由后期物业统一安排，他这边没法给出答复。

在整个调查中，置业顾问明确表示，院子不能写进合同，但是会有一个附加协议，协议里表明业主具有院子的使用权。按照置业顾问表述，后期签订的附加协议具有一定的保障作用。看见记者还有所顾虑，置业顾问又给记者喂了一颗“安心丸”：“院子后期会不会拆，主要取决于开发商，像我们这种大的开发商做出承诺，后期交房肯定不会出现什么问题。”

律师：院子属于违规

那么，私家小院真的合规吗？后期签订的附加协议，真的具有法律效应吗？记者咨询了山东千舜律师事务所律师甄恩扬，他表示，私占公共绿地肯定属于违规。“从土地性质上来说，院子不属于建设用地，属于公共面积，个人私占肯定违规。”至于后期签订的附加协议是否具有法律效应，甄恩扬律师明确表示，由于附加协议内容损害公共利益，可以是无效的。

据业内人士透露，由于一楼户型较难卖出，于是开发商多使用“买一楼赠送小院”的方式吸引购房者购买。然而“天上不会掉馅饼”，实际上赠送的院子随时面临着被拆的风险。“一般房产证上是不会把院子的面积写上，开发商送的院子通常也只有使用权，而且还是所有业主的使用权。”业内人士表示，置业顾问提醒购房者不要乱搭乱建，实则是担心搭建会遭到居民举报，一旦举报则肯定被强制拆除。甄恩扬律师也表示，部分楼盘拥有院子并不代表其合法，只要相关部门进行调查，那么院子肯定面临着拆除的风险。

记者了解到，因私自占用公共绿地，围合成自家宅院而遭遇强制执法的案例之前就屡有报道。早在2017年，济南贵都花园开发商曾承诺居民楼前可以搭建院子，此后街道办事处开始集中整治违建，最终该小区违规搭建的院子被全数拆除。虽然一楼业主倍感委屈，花高价购买带院房子，但最终因不符合规划原本设定，无证可查，落了个强拆的结果。

购房者应警惕“卖家秀”

打着“买一楼赠送小院”旗号的金地华著楼盘，自4月11日开盘以来一直备受关注，但也有不少负面信息爆出。有媒体质疑金地华著涉嫌炒作、虚假宣传，所谓“尊享奢华”的体验感只是一场“泡沫”。

据此前媒体报道，金地华著置业顾问曾介绍小区为人车分流社区，但在实际规划中，金地华著地上有95个停车位，在小区内部，4#、5#北侧分别规划有15个地上停车位。此外，在金地华著工地的围挡上，“健康森林大宅”的宣传语很是显眼。据悉，该项目东侧虽规划有40米宽绿化带，但离“森林”的效果相去甚远，部分网站介绍金地华著的绿化率为30%，这个数值并未高出其他社区，甚至低于周边社区。

不仅没有“森林”，记者在现场注意到金地华著项目东北角有一处高压线，高压线位置距离该项目非常近。不仅如此，金地华著曾宣传开盘当天认购量达九成，但此后有媒体指出其涉嫌虚假宣传，“热销”成疑。对此，业内人士提醒购房者，买房时一定要提高警惕，擦亮眼睛，所谓的“热销”和“网红”，有时候只是一场华丽的“卖家秀”。