存量房贷利率“换锚”倒计时
文广州日报全媒体记者 林晓丽
目前离存量房贷利率“换锚”截止时间只有一个月了，存量贷款中，由于按揭房贷贷款期限长，到底是选择固定利率还是浮动利率，成为众多存量房贷款者的选择难题。记者从多家银行了解到，虽然从2月底就开始通过各种渠道通知客户进行转换，而且转换渠道多样简便，可通过手机银行、智能柜员机、贷款服务行等渠道完成，但是主动选择转换的占比并不高。
广州国有大行：主动转换仅占20% 选浮动利率占多数
多家国有大行均表示，其广州地区客户中，仅20%左右的客户主动选择转换，其中选择转LPR为定价基准的占了绝大多数。
对此，按揭行业资深人士郑大源表示，大部分人未转，主要仍在观望。部分借款人认为房贷是长期的，LPR长期走势无法判断，转换后可能会提高月供。
前年开始加入月供族的黄小姐就叹道：“如果选择固定利率，将来LPR降低了，自己就会多支付利息，如果选择LPR，将来LPR上扬了，自己还是多支付利息，到底是选还是不选呢？如何选？觉得像是赌博，心里没底。”
那么，对于未转换的存量房贷，银行将会如何处理呢？
工行、农行、中行、建行均表示，将持续通过各种渠道宣传，推进存量个人贷款转换工作。对于未能在2020年8月31日前办理定价基准转换的，届时银行将按照中国人民银行相关要求执行。记者了解到，对于未进行转换的存量房贷，截至目前，央行未有相关措施出台。
不过，也有部分银行帮未进行转换的客户批量转换为LPR定价基准。交行、招行、浦发、民生等均表示会代客户批量转换。
而对于银行进行批量转换的，如客户不同意，都可登录手机银行或者到贷款经办网点签约，转换为固定利率。
选固定利率还是浮动利率？
“对于借款人来说，不管是选择固定利率还是‘LPR+加点’浮动利率，都面临着利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示，目前LPR是下行趋势，所以如果选择了LPR浮动利率，房贷成本会较之前减少。但是，未来，如果LPR利率一旦出现回升，房贷利率则会上升，甚至有可能超过以前的月供成本。
温彬进一步指出，短期来看，未来两三年，利率还是保持下降的趋势，但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房贷大多是与5年期以上LPR利率挂钩。利率下降更多是倾向于1年期LPR利率，而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中长期LPR走势，由于受到形势变化、通胀水平、就业水平、国际收支水平等多因素影响，目前难以预测。
因此，温彬建议，可根据自身情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的利率转换方式。“如果此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，LPR一旦反转，可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险的情况，则可以选择浮动利率。”
记者计算得出，如果是100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算，购房者月供可以减少约90元，合计30年能减少利息大约32400元。
相关规定
2020年1月1日起，金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率，应主要参考LPR进行贷款定价。而对于此前的存量贷款，根据央行2019年12月28日发布的第30号公告，存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作2020年3月1日起正式启动，原则上于2020年8月31日前完成。
央行对转换给出了两个选择。
一是转为“LPR+加点”浮动利率，即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。
二是转换为固定利率。而且，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
固定利率
和LPR+加点浮动利率对比
有银行人士举了例子介绍道，假如目前执行的是贷款基准利率（4.9%）打9折，即4.41%。如果转换成LPR，原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（4.41%-4.80%=-0.39%），这意味着合同剩余期限内，房贷利率转为LPR-0.39%，“-0.39%”这一加点数值是不变的，未来房贷利率则看LPR的涨跌，LPR涨房贷利率涨，反之则降。
如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，房贷都将执行4.41%这个利率。
说到底，是选固定利率还是选择浮动利率，关键看LPR走势。目前，最新的1年期LPR报价为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，其价格已连续三个月“按兵不动”。自去年8月LPR报价机制改革以来，至今年7月共报价12次。其中，1年期LPR下降过4次，分别在去年9月、11月和今年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp、20bp；5年期以上LPR共下降过3次，分别在去年11月和今年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp。
