新政后的深圳楼市：炒房客心灰退场、刚需喜忧参半、有业主暴降400万
“715新政”实施两天不到，深圳楼市就上演了一场情节曲折，情感丰富的历险大戏：炒房客心灰无奈退场、刚需客半路失去购房资格、业主不再趾高气昂，抹泪降价上百万、中介一夜未眠，电话差点被打爆...
限购、限贷、增加税费，三大盘子一端，势必激起市场强烈的动荡。
深圳楼市新政公布当天，市场反应迅速，不少二手房挂牌价骤降，甚至有业主降价400万，降价房源更多分布在南山、宝安等此前较为火热的西部区域。
深圳楼市这波官方组合拳打得市场猝不及防，购房门槛的拔高，直接堵死了炒房客；假离婚的路子也不再通行顺畅...
在楼市持续火热之际，降温无可置疑，不过，亦有许多刚需改善的购房者“躺枪”，后续或需要出台更多具体细则，为新政打上坚实补丁。
新政落地 有盘挂牌直降400万 引发业主集体降价潮
深圳业主对市场嗅觉极为灵敏。
楼市新政一出，就有南山一豪宅业主直接暴降400万，不少二手楼盘挂盘价也纷纷下调，降价区间在10万到400万不等，降价房源主要集中在南山、宝安、福田等区域，大户型面积段的豪宅首当其冲。
诸葛找房24小时降价房源显示，目前二手房挂牌价降价的房源已达514套，更多业主还在纠结观望中。
由于新政增加了750万“豪宅线”，二手房增值税免征门槛从2年变为5年，这两个极为重要的指标，对于这类高总价、大户型的房产来说，意味着需要缴纳更多增值税费。
首付成本居高，税费增加，导致买方市场迅速降温，此前趾高气昂反价的业主，此时也处于“卖不动”的尴尬位置，多数业主只能通过大幅的降价将房源出售。
值得注意的是，一些降价上百万的房源乍一听很“给力”，但也有业内中介表示，这类豪宅价格“跳水”并不意外，去年双11豪宅税调整以来，业主们心态膨胀，有房源挂牌价已是涨了好几轮，甚至还有些涨超4成，“水分”太多了。
自去年双11月豪宅税调整，144平米以下的住宅全面“解禁”，半年多以来，南山、宝中的豪宅一路狂飙，宝中部分二手楼盘平均涨价30%以上。
有媒体统计数据显示，个别楼盘上涨速度惊人，譬如金泓凯旋城一期的84平户型，单价从8.8万/㎡涨到12.7万/㎡，差额近4万/㎡，相差43.95%，总价上涨329万。
据国家统计局最新数据显示，6月份全国二手住宅销售价格环比上涨1.0%，其中北上广深一线城市中，深圳涨幅最大，为1.9%。
近几年来，粤港澳大湾区重磅出台，先行示范区加冕，豪宅税取消，深圳楼市迎来多面政策利好，业主信心膨胀，深圳的二手房价格也一路走高，跑出“牛市”的大阳线。
新政颁布前一周，深圳二手房成交高涨。
从住建局统计的数据来看，7月6日—7月10日，二手房成交套数为3060套，总成交面积为262985.25㎡，环比增长22.4%。
图源深房研究
中介小程指出，自3月份深圳楼市回血以来，二手房的市场一直不错，带看了几组客户，范围大多都在南山宝安这些热门区域，高峰的时候，一天带看两三组客户，但市场行情向好之下，业主也反价频繁，很多买家不能接受。
新政出台之后，购房者拥有更多的议价空间，业主不得不降价求售，甚至愿意共摊增加的增值税费。
新刚需半路没资格 无房深二代很焦虑
购房门槛的提高无疑是此次新政力度最大，也是备受争议的政策之一。
“看房路上走到一半失去购房资格”的段子，是大多数新刚需的真实体现。
3年落户+连续3年社保的门槛隔绝了一大批炒房客，但对新刚需来说并不友好。
小雨和男朋友来深圳两年多，凑够了首付准备打算买房结婚，近三个月来，他们一边看着二手房，一边在等沙井海岸城入市打新，新政发布的前一晚，他们还在跟中介联系筛选房源，但一夜之间，因为落户时间未满三年，两人失去了购房名额。
看房不成，打新无望，两人买房结婚的计划要延迟了。
新政对“老刚需们”也许是最为友好的。
对于老刚需们来说，政策规定新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的购房者，这意味着有购房资格的刚需打新中签率或将明显提高。
不过，在二手房方面，由于750万豪宅线的出台，低于750万的房源或面临上涨的局面，老刚需们其实很“受伤”。
据诸葛找房平台24小时上涨楼盘数据显示，目前二手房挂牌价上涨房源已达731套，总价绝大多数低于750万，有房源挂牌价上涨达60万。
新政对于想买房的“深二代”也是设限重重。
小严是典型的“深二代”，父母名下在深圳拥有一套住房，但他跟家人已经商量好结婚之后分开居住，本想着这两年凑齐30%的首付在深圳买房，之后再考虑结婚的事宜，但新政之后他发现，70%的首付让他的买房梦变得更加遥远。
经纪人业绩打水漂：多半客户失去资格 到手的佣金吹了
疫情不让带看期间，阿正就开始通过线上方式来蓄客。最近的两个月，想要看房的客户明显增加，有的还主动联系阿正推荐房源。火热的市场让他每天像打了鸡血般拼命工作，为了配合客户时间，早出晚归是日常。
他手里有三单即将成交的客户，包括福田总价近980万的改善房，还有两套小刚需，只要签下来，下半年的业绩压力就基本可以解除了，但让他没有想到是，一夜之间，他辛苦带看了两个多月的单子飘了。
这些客户大多都是落户未满3年，也有社保中间断交大半年的，还有因为增值税费预算不够的。
对于接下来的市场，阿正预期并不高，“最火热的阶段已经过去，客户基数少了意味着成交更难了。”
“715楼市新政”出台短短不到两天的时间里，不少人筹备已久的计划被突然打破，无论是投资客，还是刚需改善，抑或是经纪人和中介们，都经历了一场重大的楼市变革。
强制堵上炒房的漏洞，虽有力但也无奈。距离经济特区成立40周年还有一个月，深圳楼市在经历短暂的改革阵痛之后，又将呈现怎样的面貌？
