楼市半年记：购房者冲动拿下高价盘，业内人士惊讶“哪来的购买力？”
房屋中介张亮上一次觉得“慌了”，还是在半年前。
那时，新冠疫情刚在全球肆虐，全北京大大小小的中介门店都被要求关闭。尽管从事房产经纪行业才2年，但张亮的销售业绩一直在整个大区名列前茅，被领导提拔为门店经理。他在房产中介这行算得上顺风顺水，但整个二、三月份，他所在的门店成交量惨淡，直到三月上旬，经纪人都不能自由地进出小区带客户看房。
在房产经纪行业，没有带看，就没有成交，意味着经纪人每月只能领取微薄的底薪。“我们团队有80%的经纪人都有孩子了，大家得养家糊口啊，二、三月份的时候每个月工资只有三四千元的保障性底薪，当然着急呀，有等着交房租的，有需要交学费的，大家都很焦虑。”张亮曾乐观地估计，疫情怎么到四月份也该结束了。
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好消息的速度似乎比他期望中来得更快。三月下旬，国内疫情好转，防控等级下调。等到四月份时，成交量在三月份的基础上，直接翻倍上涨。张亮很开心，他跟店员们终于可以不靠吃老本过日子了。“毕竟这里是北京，购房需求量一直存在。五月份北京市场还出现了购房小高潮，网签量是近三年的最高点。”
据张亮介绍，他所在的石景山地区，一天就能成交十几套房子。“五一有小长假，出来看房的客户比较多，而且所有的小区在五月份就没有不让进的了，客户看到市场成交比较快，好多刚需大量入市，五月真是上半年最好的时候。”
贝壳研究院数据显示，四、五月份北京二手房成交累计环比增幅达到71%和41%。等到五月，西城学区政策变动进一步刺激需求释放，当月实际成交创下2017年“317”调控后单月成交量最高水平。
张亮感叹，原本按照这个势头，他对六月份的市场信心十足，但谁也没有想到，六月初，北京丰台区新发地爆出新一轮疫情，政府随即启动二级应急响应级别，各社区加紧排查力度，加强社区防控。一夜之间，一切似乎又回到过年前。
消费复苏的引擎刚启动不久，北京房产交易市场突然刹车。“能明显看到，业主会有芥蒂，客户不是那么着急买房了。除非是刚刚卖完房，准备立刻买的这种‘连环单’客户会着急，其余客户都按兵不动了。”虽说这次疫情影响了成交量，六月份北京二手房成交累计环比回落35%，但张亮很知足，“其实这也是能够接受的结果，毕竟前几个月，成交量几乎腰斩。”
公开数据显示，年初两月受春节假期及疫情影响，北京二手房成交累计同比下降57%。
正当人们开始对疫情产生心理免疫，上周的一则新闻又让张亮的心揪起来。据媒体报道，石景山万达广场内一名女顾客在就餐时接到通知，其核酸检测结果为阳性。“不过目前来看，所有的小区都是登记才能进入的管控措施，客户来看房，我们也会提前让他准备好健康宝。居委会的态度，是让我们‘严而有序’，希望不会产生太大影响。”
张亮说，这半年的经历好似在坐过山车，一切悲喜都被疫情拿捏得死死的。不过，疫情也给经纪人带来一些好处，就是能够快速判断出买卖双方的合作诚意，节约时间，把主要精力放在容易成交的客户身上。
“有些人对疫情比较介意，稍微有一点起伏，就说缓缓，他们觉得早一天或者晚一天买卖无所谓，但还有些业主是做生意的，疫情期间着急用钱，这样的单子，成交速度非常快。”
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购房者：家长冲刺，刚需陪跑
房产经纪人总算等来了迟到的“春天”，但在房子的另一端，不少人仍深陷焦虑之中。
今年上半年，张亮处理得最曲折的一单，是一个叫李维的客户。
2019年底，李维决定换房。因为孩子即将上小学一年级，需要独立空间，而且他也想把父母接过来同住，照顾孩子，必须要把原来的两居室换成小三居。可他出手太急，两居室只卖了300多万元。本想好好挑一套新房的他，刚进入2020年，就赶上了疫情。
李维自己运营一家教育培训机构，在疫情期间，业务受到影响，公司突然出现资金断档，他的购房预算也从600万下降到500万。一季度，购房计划被迫搁置，一直拖到4月份他才开始看房，而那时石景山的房价已经上涨了5%，李维找朋友借钱，才勉强凑到500万。
“本来这些钱是够置换新房了，结果那边业主临时又不卖了。”实在不得已，张亮建议客户退而求其次，找一套可改成三居室的两居室，“要是想买一个正规的三居室，500万根本不够。”兜兜转转，这个单子历时半年多才最终完成。
北京二次疫情出现后，上个月张亮还卖出一套上千万的房子，业主是经营餐馆的老板，本来这套房子是业主留给儿子未来结婚用的，但是因为疫情，餐馆资金周转困难，只能卖房输血。
买不到房的客户和必须卖房的业主，粗略勾勒出前三个月里，许多普通人的无奈。贝壳研究院指出，进入二季度，重点城市业绩已经接近或已达到2019年同期水平，市场修复过程基本完成，一季度积压的需求获得逐步释放。
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4月份，深圳因房抵经营贷违规进入楼市登上头条；5月杭州、南京等地声势浩大的“万人摇号”又拉开抢房大戏；6月的海南在自贸港的利好下，购房者的热情再次被点燃……每一个热卖的场景都格外刺眼。甚至在二线城市的宁波，一位楼市观察者感叹：“今年的端午节，简直就是购房者的端午。”
6月25日端午节当天，宁波万科海上都会加推房源，高层推出868套，洋房推出145套，共计推出1013套；高层整体成交均价约20521元/平方米，洋房整体成交均价约22550元/平方米；认筹客户达到3317组。据媒体报道，截至6月25日晚上8点40分，一共去化了997套房源，去化率达到98%。绿城晓风印月开盘10秒，392套高层全部售罄，成交均价39200元/平方米。
事实上，从5月开始，宁波楼市用疯狂形容一点不为过。据《中国经营报》报道，某银行宁波分行人士称，有企业主将经营贷资金投向房地产。6月份，其所在银行住房抵押项下的个人经营性贷款净增近4亿元。继深圳被曝光后，房抵经营贷在宁波暗流涌动。
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在某TOP10房企从事土地投资工作的刘磊分析称，尽管站在房企角度，他们投资拓展圈的人会为市场的好形势欢呼，但大家心里其实都很慌。“在房价一直拉升的情况下，购房者还如此冲动地去买高价盘，这份购买力从哪里来？”刘磊坦承了他的疑惑。
上述楼市观察者表示，宁波一向习惯对比杭州，看到杭州房价上涨，大家觉得宁波也存在市场空间。“2016年买房的人，大多在楼市里赚到了钱，那时候宁波不限售，所以现在卖房置换更多。而且宁波是外贸型城市，受疫情影响，钱也没地方去，大家感觉房地产还在上升通道，有点闲钱就投进去了。另外，一些企业老板的海外生意收缩，也会把利率较低的经营贷款投到房地产。”
购房者慌乱背后的原因各不相同。投资客不知道钱放在哪里最安全，刚需族担心陪跑赚吆喝。但即便如此，他们都不想错过任何一个“倒挂盘”。
中小房企：拿地慌，不拿地更慌
“如果我六月末还没拿到地，可能现在已经被离职了。”
尽管在销售额超过千亿的房企里工作，有集团的资金支持和品牌背书，但刘磊丝毫没觉得比之前在小房企轻松很多。他向AI财经社介绍道，今年以来，许多房企均对土地投资部门提出严格要求。如杭州本土房企宋都股份和粤企中国奥园都规定，如果员工入职6个月内不拿地，则自动淘汰。
土地，作为地产开发商的原始积累及生产资料，某一定程度上决定了楼市的走向。宁波就是如此，今年上半年，多次出现竞拍轮数超过百轮的地块。刘磊一直负责宁波市场的土地投资工作， 他说上半年，是他工作五年以来压力最大的时刻。
刘磊说，上半年为了拿下一块地，他至少要提前一个月跟踪，等地快挂出来到最终成交还有一个月时间，这两个月里，他不仅要做好项目全套的经营计划和方案，还要跟当地主管部门提前沟通。“现在各家企业拼命在做前置动作，为的是能够缩短工期，快速保证现金流回正。”
一个夸张的例子是，德信地产在宁波拿一块宅地，从拿地到方案公示仅用了12天时间。而通常情况下，大部分房企完成上述至少需要准备两个月。
迫不及待的背后是房企的心慌。和刘磊一样，王杰也是某房企宁波公司的投资负责人，只不过他在百亿销售额的小房企工作。他告诉AI财经社，“以前没拿到地，大不了是行情不好，但现在行情不差，拿不到地就会被干掉。”而宁波主城区从不缺来抢地的，前30强的房企几乎都进来了，他只能往更低一级的乡镇拿地去调研。“我每月开车去每个县和县下面的几个镇调研，光油费就要2000块钱。”
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王杰说，小房企如果不拿地就是等死，拿地之后才有活的机会。最近在宁波市场，浙江小房企天阳地产、大唐地产等拿地速度和态势都很猛，有些地块甚至不惜牺牲利润。
6月24日，经过125轮网拍，大唐地产以3.4亿元竞得黄岩区东城街道印山路西侧、二环南路北侧(原粮食仓库）地块，成交楼面价11456元/平方米，土地面积约24亩。王杰看不懂这波操作，“20几亩地很鸡肋，现在整个黄岩区房价在18000元/平方米左右，建安成本加上财务利息，这块地即便最后卖到19000元/平方米，基本没有什么获利空间。”
不过，在刘磊看来，像蓝光、卓越、世茂这种快周转的龙头企业也必须忍痛割肉，不在乎项目利润薄，只求去化速度快，保证IRR自有资金的回报率。“一个项目可能只有三五个点的利润，但只要去化速度快，回笼资金后，能立马投入片区的下一个项目，资金效率就会大大提升。”这也是早期碧桂园稳坐行业头号位置的底层逻辑。
高周转必定会带来高杠杆，在房地产行业马太效应日渐凸显的当下，小房企要避免被吞掉，除了在拿地上伺机而动，还在尝试通过IPO上市还债。据统计，上半年，大唐地产、实地地产、港龙地产、三巽控股、上坤地产、海伦堡中国、奥山控股、万创国际等在内的10多家房企向港交所递交招股书。
但在易居企业集团CEO丁祖昱看来，中小房企赴港上市，为企业输血，虽能解一时之急，却不是长久之计，“因为单靠上市所能进行的融资其实是非常有限的，上市后房企的运作将变得更加透明和规范，如何赢得资本市场的认可，从而大幅拓宽融资渠道、进一步降低融资成本才是关键所在。”
“手里有钱，脚下有地”，是房企维系经营的关键。但小房企慌张的是，地不好拿、钱不好融、公司实力不足以留住人才；头部房企则焦虑，在政策调控下，如何保住行业地位。
7月6日晚间，宁波市印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，给火爆的楼市浇下一盆冷水。文件称，将从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。
“估计这两天所有在宁波有项目的房企都要紧张了。”据刘磊介绍，在疫情之前，宁波办理预售许可的最低规模不得小于3万平方米。疫情之后给开发商放宽，为了快速销售，对预售证的要求减少到2万平方米。但现在完全取消了，甚至还扩大到5万平方米。
诸葛找房分析师王小嫱表示，在疫情冲击下，虽然基本面较好的城市楼市已经复苏到疫情之前的水平，然而当前城市之间分化明显，大部分城市仍未恢复到去年同期水平，预计下半年整体政策的风向延续温和的窗口期，政策继续在供给端展开。
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2020年过半，无论是房产中介、购房者还是开发商，都在忐忑中前行。刘磊很庆幸自己抓住了6月份最后一次机会，顺利拿下一块货值超50亿元的土地。他曾粗略测算，该项目的利润贡献相当于两三个普通地块，足够他躺赢下半年。
但刘磊还想证明自己。他给自己下半年工作的关键词定为“谨慎”，或许这也是浮沉在中国楼市的各种角色，最该保持的理智和状态。
