聚焦老旧小区改造：不只“自掏腰包”一条路

日前，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》）。针对此前老旧小区改造过程中存在的社会资本融资难、过于依赖财政资金等问题，《意见》提出，要建立起改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

专家表示，老旧小区改造实质上是一项惠民生、扩内需的投资工程。此次《意见》在资金筹措、使用、管理等方面做出了系统谋划，动员政府、居民、社会各方力量积极参与老旧小区改造，给出了一套切实可行的指导方针。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受采访时表示，明确城镇老旧小区改造的具体内容是此次《意见》的亮点之一。在列示具体改造内容的同时，还将内容按照基础、完善、提升进行分类，为建立改造资金由政府与居民、社会力量合理共担机制提供了基础。“也就是说，政府财政资金重点支持基础类改造内容，完善类和提升类的改造可以通过金融、税收和土地政策激励，广泛吸引社会力量参与。”

在推动居民出资参与方面，《意见》明确“谁受益、谁出资”原则，并为居民出资提供了更多渠道，使得居民可以不只通过“自掏腰包”一种途径出资。

比如，让渡小区公共收益，支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造；鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新等。

值得关注的是，《意见》提出，居民出资参与改造可通过“使用（补建、续筹）住宅专项维修资金”等方式进行落实。

对此，刘洪玉表示，此前居民参与意愿不高，认为住宅专项维修资金应覆盖住房生命周期内的维修费用支出，同时住宅专项维修资金管理上的不透明和使用上的低效率，也加剧了居民的抵触情绪。

他表示，经历此次新冠疫情之后，居民参与改造的意愿相信会显著提高，但我国住宅专项维修资金制度的改革仍然是刻不容缓。“后续应尽快出台住宅专项维修资金用于老旧小区的具体办法，对没有设立专项维修资金的住宅也要及时进行‘补建’。”

对于此前“旧改”社会资本融资难、过于依赖财政资金等问题，此次政策也在政府、金融、社会力量等方面出台了一系列措施。

——加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。同时，要求省、市县各级人民政府要对城镇老旧小区改造给予相应资金支持。

中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大表示，《意见》不仅要求政府发挥主体和引导作用，同时要提高政府效率，落实政府在审批、土地、融资和财税等方面的主体责任。

——提升金融服务力度和质效。包括，支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方隐性债务。商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持等。

7月17日，在住房和城乡建设部大力推动下，国家开发银行与中国建设银行已分别与吉林、浙江、山东、湖北等5省9市签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。未来五年内，预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

——畅通社会力量参与改造通道。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。落实税费减免政策。

“社会资本融资难主要是因为找不到合适的商业模式。而此次政策提出各类机构、企业可通过各种方式参与道改造的设计、改造、运营等各环节中，形成了一套完整的全产业链条。”中国城市规划设计研究院原副院长李迅表示，此次《政策》让各类社会力量参与“旧改”渠道更加多元。通过开拓企业与政府合作新模式、创新服务业态、税费减免政策等一系列系统的谋划，让企业参与老旧小区改造更加具有可行性和持续性。